다양한 세제의 경제적 효과
부동산과 관련된 세금에는 여러 종류가 있지만 유형별로 분류하면 재산세, 양도세, 기타 특수목적세로 나눌 수 있습니다. 따라서 이러한 특성을 나타내는 여러 세제의 예가 아래에 나와 있습니다.
(1) 재산세
종합재산세
종합재산세는 1인 또는 법인이 소유한 모든 재산의 합계입니다. 누진세율연간 보유세입니다. 징수된 재산세의 이동성은 토지 제공자와 토지 이용자의 수요와 공급의 탄력성에 달려 있다고 할 수 있습니다. 등의 시설물이 육지에 없는 경우 B. 나토지, 세액 전액을 토지소유자에게 반환한다. 그러나 장기적으로 미개발토지의 가치가 세액만큼 하락하여 토지소유자가 토지자산을 자본재로 전환하여 보관하거나 그 토지에 건물을 짓고 건물점유자로부터 더 높은 임대료를 받는 경우에는 세액을 양도할 수 있고 세액의 일부를 양도할 수 있습니다. 비어있지 않은 토지의 경우 세액은 즉시 양도가 가능하나 양도여부는 식물이용자의 필요에 따라 결정된다. 토지와 건물에 대한 수요곡선이 비탄력적일 때는 건물 입주자가 일부 세액을 부담하고, 우리나라 대도시와 같이 토지와 건물이 희소한 상황에서는 세액의 상당 부분을 어쩔 수 없이 세수에 귀속 임대료를 통해 소비자. 이러한 종부세는 중립적이지 않아 투기의 불모지로 이어진다는 것은 주지의 사실이다.
(2) 재산 양도에 대한 과세 – 양도소득세
양도소득세는 부동산을 양도할 때 부과되는 세금입니다. 이는 실현소득에 과세한다는 점에서 재산의 공적 개념인 종합재산세(종합재산세)와 크게 다릅니다. 높은 양도소득세는 부동산 투기에 대한 대책으로 자주 쓰이지만 이것이 반드시 토지이용을 바람직한 방향으로 이끄는 것은 아니다. 특정 시기에 높은 양도소득세가 부과되면 토지 매매가 감소하여 토지 투기에 부분적으로만 영향을 미칠 수 있습니다.
양도소득세는 부동산 소유자가 부동산 매각을 통해 부동산을 양도할 시점을 결정하는 데 영향을 미칩니까? 표면적으로 부동산 소유 유인은 사회적 할인율과 토지 가치 상승률에 따라 달라지기 때문에 자본 이득세와 무관한 것처럼 보입니다. 토지의 가치가 해마다 급격하게 상승하여 사회적 할인율을 넘어선다면 토지 소유자는 토지를 보유하고 싶어할 것입니다. 그렇지 않으면 사회적 할인율이 높아지면 지주들은 서둘러 땅을 팔 것이다. 사회적 할인율은 현재와 미래를 평가하는 주관적 가치판단이기 때문에 할인율이 높으면 현재가 미래보다 중요하고, 할인율이 낮으면 미래가 현재보다 상대적으로 더 가치 있다. . 따라서 이러한 관계를 고려할 때 양도소득세를 양도의 시기를 결정하는 세금으로 보기는 어렵다.
그러나 양도소득세는 양도시에만 부과되기 때문에 상승하는 토지가액에 대한 세금의 납부를 양도시까지 유예하여 소유기간에 영향을 주는 역할을 한다. 재산의 사회적 가치, 즉 지가 상승률이 사회적 할인율보다 높으면 토지 소유자는 가능한 한 오랫동안 세금을 납부하여 지가 상승분을 공유하려고 할 것입니다. 반대로 사회적 할인율이 높으면 지주는 세금을 유예할 유인이 없기 때문에 정해진 시기에 세금을 낸다. 즉, 양도소득세는 토지를 매매하여 납부하게 되는데, 이와 같이 양도소득세도 부동산 소유자의 의사와 소유기간에 영향을 미치게 되는데 이러한 현상은 우리나라에서 매우 중요한 기능을 한다. 다음 섹션에서 이에 대해 살펴보겠습니다.
(3) 과다토지 과세 – 토지이득세 및 개발이익 원천징수 개발이 완료되면 개발종료 후 지가를 평가하여 그 가격에서 개발전 지가, 개발비 및 정상토지증가분을 차감하는 제도 , 그리고 나머지 개발 이익에 50%를 부과합니다. 두 세금의 공통점은 어느 시점에서 어떤 이유로 지가가 갑자기 오르면 그 상승분의 일부를 과세하는 한국만의 독특한 조세제도다.
이 세금은 전가될 가능성이 높습니다. 이는 세금이 토지 전체에 부과되는 것이 아니라 휴경지에만 부과되기 때문입니다. 따라서 토지 제공자의 관점에서 볼 때 토지 이용은 가격에 따라 유연하게 통제될 수 있기 때문에 토지 공급은 유연할 수 있습니다.
재산세를 통한 간접개입 방식은 전국적으로 어느 정도 통일적으로 시행할 수 있어 정책의 일관성을 유지할 수 있다는 장점이 있다. 다만, 시장메커니즘을 통한 간접적인 방식이기 때문에 그 유효시점이 불확실하고 그에 따른 문제점을 파악할 수 있으며 정책의도에서 벗어나는 상황이 발생할 수 있음을 유의해야 한다. 한편, 다음에 논의할 직접 개입은 개별 국가의 특성을 잘 활용하면서 정치적 효과를 얻을 수 있다는 장점이 있다.
2-2 직접적인 개입
직접 개입에는 토지 은행, 토지 조정, 공공 개발 및 공공 임대차법이 포함됩니다. 우리나라의 경우 과거에는 토지정리를 주로 시행하였고 최근에는 공공개발방식을 많이 시행하고 있다. 그럼 이 두 가지 방법을 중심으로 정부가 사용하는 직접 개입의 형태를 살펴보자.
토지은행은 일종의 토지보호구역이라고도 할 수 있는데, 이는 정부가 미래의 사용을 위해 미개발 토지를 비축한 다음 증가하는 토지 수요에 대응하여 점유자에게 토지를 판매하거나 임대하는 것을 의미합니다. 이 절차는 무질서한 개발을 피하고 적시에 저렴하게 공공 목적으로 사용할 수 있는 토지를 만드는 이점이 있습니다.
2023년 2월 28일 – (모든 범주 표시) – 토지 및 주택 정책
토지개편이란 개인소유자의 부정·무질서한 토지이용을 토지이용계획에 따라 토지를 개편하고 기반시설을 통해 효용가치가 높은 지역으로 전환하는 것을 말한다. 계획, 개발 및 재정향의 세 단계로 나뉩니다. 첫째, 계획은 정부, 공공기관, 지주 등의 요청에 따라 작성되는데, 과거 한국에서는 정부가 토지정리사업을 주로 시행하였다. 사업의 시행이 결정되는 대로 개발, 즉 재정착 후 원주인에게 얼마만큼의 토지를 돌려줄 것인지를 주로 명시하는 계획을 세운다. 재지정되지 않은 부분은 학교, 도로, 공원, 녹지 등의 공공시설용 토지와 토지정리사업에 소요되는 비용을 충당하기 위해 개발 후 경매에 부쳐지는 토지, 즉 처분용 토지로 구성된다. 토지의 원래 소유자는 해당 부분에 대해 별도로 지정되지만 면적은 일반적으로 원래 소유한 재산의 면적보다 작습니다. 그런데 원 토지주가 토지분할사업에 반발하는 이유는 개발계획 시행 이후 토지의 금전적 가치가 크게 높아지기 때문이다. 특히 우리나라의 경우 개발 후 지가 상승률이 개발 전보다 5~10배 이상 높았고, 경우에 따라서는 더 높은 경우도 있었다.
따라서 대규모의 도시용지를 제공하고 지주에게 경제적 이익을 제공한다는 긍정적인 측면으로 인해 분할사업이 활발히 추진되고 있다. 그러나 이러한 장점에도 불구하고 토지공유사업의 운영상의 어려움이 있다. 첫째, 재분배율을 놓고 원지주와 마찰이 있을 수 있다. 절대재분배율과 원주인 간의 재분배율의 차이는 문제가 될 수 있는데, 이는 특히 면적 관련 재분배 규제의 경우 인접지역의 용도에 따라 부당한 재배분 소송으로 이어질 수 있다. 둘째, 재분배 후 토지소유권은 전적으로 토지소유자에게 귀속되기 때문에 공사가 지연되거나 무질서한 토지개발이 재현될 우려가 있다. 셋째, 기획자가 자금난으로 많은 토지를 확보해야 하는 경우 공공시설이나 저소득층에 사용할 토지를 줄일 수 있다. 대량의 토지를 매립할 수 없는 경우 인접 토지를 소유하고 있어 재개발이 필요한 토지 소유자가 토지 매각 시 경매가를 인상해야 하므로 과도한 개발이익을 받게 될 위험이 있습니다. 이러한 단점에도 불구하고 과거 한국의 경우 재정부담이 적고 넓은 지역을 개발할 수 있다는 장점 때문에 과거 정부에서 도시화 사업을 많이 추진해 왔다.
공익개발이란 정부나 공공기관이 토지를 수용하여 토지를 개발하고 이를 법에 따라 최종이용자에게 매각 또는 임대하는 토지개발법입니다. 1980년대 중반 목동개발이 대표적이다. 이 방식은 토지소유자로부터 토지를 매입하고 소유권을 정부나 공공기관에 이전함으로써 개발이익을 현금화할 수 있고 토지를 소유하지 않은 저소득층을 위한 공공토지와 주택을 충분히 확보할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 이 방법에도 몇 가지 문제가 있습니다. 첫째, 공공 개발에는 많은 재원이 필요합니다. 부동산을 매입할 때 부동산 소유자는 부동산에 대한 적절한 보상을 받아야 하고 부동산 개발 비용을 부담해야 하기 때문입니다. 또한 구주인은 부동산 가격이 크게 오르면 전주인으로부터 싸게 매입해 개발 후 개발 수익을 전주에게 전가한다.
이를 해결하기 위해 개발 후 토지를 매각하지 않고 토지이용자에게 임대하는 방법이 있다. 이를 공공임대방식이라고 하며, 약정 기간과 조건에 따라 최종 사용자에게 토지를 임대함으로써 개발이익이 민간에 편중되지 않는다는 장점이 있다. 그러나 이 방식의 문제점은 토지 개발 이후에 임대료를 받을 수 있기 때문에 개발 주체가 된 정부나 공공기관이 공공 개발보다 더 큰 재정적 부담을 부담해야 한다는 점이다. 적절한 임대료를 결정하는 것도 쉬운 일이 아닙니다. 임대료가 너무 높으면 아무도 토지를 사용하려 하지 않고, 너무 싸면 임대차 후 할증금이 더해져 사용권이 거래되어 사용권과 수익을 양보하는 부작용이 발생한다. 고소득자용. 임대 기간을 결정하는 것도 어렵습니다. 임대 기간이 너무 짧으면 세입자가 토지 개량을 소홀히 하여 토지를 효율적으로 사용할 수 없게 됩니다. 또한 임대 기간이 너무 길면 도시 계획이나 기타 새로운 토지 이용 계획이 방해를 받아 토지 이용 비효율로 이어집니다.