현재 상업용 임대 시장과 같이 어려운 시기에는 집주인이 세입자에게 보증금을 예치하거나 임대료를 인상하도록 요구하거나 임대 종료 또는 세입자의 임대료 연체 사실을 세입자에게 알리지 않을 수 있습니다. 주변에 빈 상가가 늘어남에 따라 장기 공실에 대한 두려움으로 새 임차인을 구하지 못하는 상황이다.
또한 임차인이 계약연장 신청을 하지 않고 최대한 빨리 새 임차인을 찾아 약간의 돈을 벌고 탈출을 원하면 원하는 기간 내에 새 임차인을 찾지 못하고, 임대료 체납액이 증가합니다.
임대료 인상 딜레마 계약 연장
상업용 임차인의 경우 임차인이 세 번째 기간에 해당하는 임대료를 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 집주인은 계약 종료를 통지하지 않을 수 있습니다.
이는 집주인 입장에서는 건물을 담보로 한 대출금 이자상환 등의 재정계획도 있기 때문에 고민할 수밖에 없다는 뜻이다.
또한 금리가 오르면 집주인은 임대료를 올릴 수밖에 없는데 시장심리로 인해 보증금을 올리는 것도 부담이 되니 풀 수 없는 딜레마에 빠진다.
소상공인들이 창업에 투자한 자금은 창업 전 벌어들인 자산이 전부라고 해도 과언이 아니다. 그래서 점포를 떠나지 않고는 권리를 포기하고 나갈 수 없기 때문에 외부에서 임대료를 보충해주거나 해결이 되지 않는다면 연체료 딜레마를 겪을 수밖에 없다.
계약 연장 신청
1. 임차인은 최초 대여기간을 포함한 총 대여기간이 10년을 초과하지 않는 경우에 한해 계약연장권을 행사할 수 있습니다.
2. 임대인이 임차인에게 임대기간 종료 6개월 전부터 1개월의 기간 이내에 조건의 연장 또는 변경 거부의사를 통지하지 아니한 경우에는 임차인에게 임차인과 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 봅니다. 기간 만료 후 이전 임차인.
- 새로운 임대차계약은 종전의 임대차계약과 동일한 조건으로 새롭게 체결된 것으로 봅니다.
- 대여기간은 1년입니다.
- 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 사실을 통지할 수 있으며, 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
- 임대료 및 보증금은 증감할 수 있으며, 증감폭은 5%를 초과할 수 없습니다.
3. 임차인이 임차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약연장을 희망하는 경우 임대인은 다음의 조건에 해당하지 않는 한 이를 거부할 수 없습니다.
- 세입자가 세 번째 학기 임대료에 해당하는 금액까지 임대료를 연체한 경우
- 임차인이 기망 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
- 상호 합의에 따라 집주인은 세입자에게 상당한 보상금을 지불했습니다.
- 임차인이 임대인의 동의 없이 대상 건축물의 전부 또는 일부를 전대하는 경우
- 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 임차물의 전부 또는 일부를 훼손한 경우
- 임대재산의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대목적을 달성할 수 없는 경우
- 임대인이 목적건축물의 전부 또는 일부를 철거하거나 재건축하기 위하여 그 목적건축물에 다시 입주할 필요가 있는 경우
가다. 임대차계약 시 임차인에게 공사기간, 건축요건 등 철거 또는 개조계획을 상세하게 안내하고 이를 준수한다.
나. 안전사고의 우려가 있는 경우. 나. 건축물이 훼손되거나 부분적으로 파손된 경우
모두. 다른 법령에 의하여 철거 또는 개축하는 경우에 해당합니다.
계약해제 등으로 임대차계약기간이 만료된 후에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대관계가 지속됩니다.
정확한 회수기간 등 보호
사례금이란 상가건물의 위치에 따라 영업시설, 비품, 고객, 신용, 영업노하우, 영업상 이익 등의 유·무형자산을 운영하거나 경영하고자 하는 자가 양도하거나 사용하는 것을 말한다. 임차인의 대상인 상업용 건물에서의 비즈니스, 즉 보증금 및 임대료 외에 집주인 또는 임차인에게 지불하는 가격.
보험료 약정이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 보험료를 지급할 것을 약정하는 계약입니다.
① (이자상환기간의 보호) 임대인은 임차인이 상여계약에 의하여 동의한 신규 임차인이 되려는 자로부터 임차기간 만료 6개월전부터 임차계약이 종료될 때까지 이자를 수수하지 아니하여야 한다. 임차권.
② (임대인의 손해배상책임) 임대인은 임차인의 권리추심을 방해하여 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 손해배상액의 상한액은 신규 임차인이 임차인에게 지급한 보험료와 임대차 관계가 종료된 시점의 보험료 중 작은 금액으로 합니다.
③ (손해배상청구권의 소멸시효) 임대인에 대한 임차인의 손해배상청구권이 임대차 종료 후 3년 이내에 주장되지 아니하는 경우, 임차인의 소멸시효는 소멸시효가 종료됩니다.
집주인의 권리 주장을 막는 조치는 다음과 같습니다.
1. 임차인이 추천한 새로운 임차인이 되려는 자에게 금품을 권유하거나 수수하는 행위
2. 새로운 임차인이 되려는 자가 임차인에게 보험료를 지급하지 못하도록 임차인이 알선하는 행위
3. 새 임차인이 되려는 자에게 세금, 공과금, 주변 상가의 임대료 및 보증금, 기타 비용 등을 고려하여 임차인이 정한 훨씬 더 높은 임대료 및 보증금을 요구할 것.
4. 임차인이 소개한 새로운 임차인이 되려는 자와 임대인이 정당한 사유 없이 임대차 계약을 거부하는 행위
예외적으로 다음의 경우에는 임차인의 권리회복이 보장되지 않습니다.
1. 임차인이 소개한 새로운 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 월세를 내지 못하는 경우
2. 새로운 임차인이 되려는 자가 임차인의 조정에 의하여 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임차인의 지위를 유지하기 어려운 중요한 사유가 있는 경우
3. 임대한 상가건물을 1년 6개월 이상 수익성 있게 사용하지 아니한 경우
4. 소유자가 선택한 신규 임차인이 임차인과 보상 계약을 체결하고 보상금을 지불하는 경우
임차인은 임차인이 추천한 새 임차인이 되려는 사람의 보증금 및 임대료 지불 능력 또는 임차인으로서 다른 의무를 수행할 의지와 능력에 대해 임차인이 알고 있는 정보를 임차인에게 제공해야 합니다.
완벽한…
상가건물 임대료 인상계약 연장과 보험료 징수에 있어 집주인과 임차인의 딜레마를 고찰하였다. 마지막으로 상업용 임대차에서 종종 논란이 되는 단기 임대차에 대해 언급합니다.
상가임대차계약 체결시 임차기간을 명시하지 아니하거나 1년 미만인 경우에는 임차기간을 1년으로 봅니다. 세입자는 1년 미만의 임대 계약 기간이 유효하다고 집주인에게 주장할 수 있습니다.
즉, 6개월 단기임대차계약을 체결하고 6개월이 만료되었으나 임차인이 점포를 계속 오픈하여 점포를 비울 필요가 없음을 의미합니다. 따라서 집주인은 단기 계약을 포기할 경우 실망할 수도 있음을 인지해야 한다.